Anticiper la transmission de son patrimoine à ses enfants peut se faire de manière intelligente et fiscalement avantageuse. L’un des outils les plus puissants et souvent méconnus est le démembrement de propriété.
En séparant l’usufruit et la nue-propriété, les parents peuvent transmettre un bien en douceur tout en gardant la main… et en réduisant les droits de succession.
🔍 Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
En matière immobilière, la pleine propriété d’un bien se compose de deux droits essentiels :
•L’usufruit : droit d’utiliser le bien (y vivre) ou d’en percevoir les revenus (le louer)
•La nue-propriété : droit de devenir pleinement propriétaire du bien à terme
👉 Le démembrement consiste à donner la nue-propriété du bien à ses enfants, tout en conservant l’usufruit à vie.
🎁 Pourquoi transmettre un bien en démembrement à ses enfants ?
1. ✅ Vous conservez l’usage du bien
Vous pouvez continuer à vivre dans le bien, ou le louer et percevoir les loyers. Vous restez “chez vous”, même si juridiquement, vos enfants en deviennent partiellement propriétaires.
2. 📉 Réduction des droits de donation
Les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien.
Âge du donateur | Valeur de la nue-propriété | Valeur de l'usufruit |
60 ans | 60 % | 40 % |
70 ans | 70 % | 30 % |
80 ans | 80 % | 20 % |
3. 🧾 Abattements fiscaux tous les 15 ans
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans payer de droits.
👉 Exemple :
Si vous donnez la nue-propriété d’un bien estimé à 300 000 €, avec une valorisation de 60 % (voir tableau ci-dessus), la donation est calculée sur 180 000 €.
➡️ Soit 90 000 € par parent, pas de droits à payer !
4. 🔁 Transmission naturelle et automatique
Au décès de l’usufruitier, l’enfant récupère la pleine propriété du bien sans frais ni formalité. Il n’y a pas de droits supplémentaires à payer.
🏠 Exemple concret
💡 Maison familiale : Valeur 300 000 €
👨👩👧 Parents âgés de 65 ans
🎯 Objectif : Transmettre à leur fille
Stratégie :
•Ils donnent la nue-propriété de la maison à leur fille
•Ils conservent l’usufruit (peuvent y vivre ou la louer)
•La valeur transmise est estimée à 180 000 € (60 % de 300 000 €)
➡️ Aucun droit de donation grâce à l’abattement
➡️ À leur décès, leur fille devient pleine propriétaire, sans coût supplémentaire
🧠 Bon à savoir
•Les gros travaux (ravalement, toiture, etc.) sont à la charge du nu-propriétaire (l’enfant), mais cela peut être aménagé d’un commun accord
•La donation peut être faite devant notaire, avec une évaluation précise
•On peut aussi donner la nue-propriété de parts de SCI, ce qui est encore plus souple pour des biens locatifs
⚠️ À éviter : attendre trop longtemps
Plus les parents sont âgés, plus la valeur de la nue-propriété est élevée… donc moins l’économie fiscale est importante.
➡️ À 80 ans, la nue-propriété représente déjà 80 % de la valeur du bien.
👨⚖️ Le mot du notaire
“Transmettre la nue-propriété à ses enfants est un excellent moyen de sécuriser son patrimoine tout en profitant pleinement de son bien. C’est une opération gagnant-gagnant qui doit être bien encadrée juridiquement.”
💬 Vous souhaitez transmettre un bien à vos enfants sereinement ?
Le démembrement de propriété est l’outil idéal pour concilier volonté de transmission et besoin de sécurité.
📩 Contactez-moi pour en discuter, je vous accompagne dans votre projet immobilier et dans la stratégie de transmission adaptée à votre situation familiale.
